借名买房在现实生活中十分常见，比如规避房屋限购令政策、无购房资格、因个人征信问题无法贷款、二套房利率较高而借用有公积金或有首套房购买资格（首套房首付比较低且贷款利率较低）的亲朋好友名义贷款以降低贷款利率、规避房产税、享受保障性住房优惠等，有些是基于某些原因要隐藏合法的财产信息而将房屋登记于他人名下（比如明星、政府官员等），有些是出于对灰色收入的隐藏目的。

本文就以西安律师实际代理的一宗案件为例，对借名买房法律风险进行分析，并提出一些防范建议。

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案情简介

原告张A与被告张B系多年好友，因原告张A个人征信存在问题，便借用张B名义购买了位于西安曲江的一套房屋（以下简称“涉案房屋”），并签订了《房产代持协议》，协议约定“由张A实际出资购买，将房屋登记在张B名下，购买房屋所产生的全部费用均由张A承担。”。随后，张A将首付款转至张B卡上，并以张B名义签订了《商品房买卖合同》并办理了按揭贷款，月供按月在还款日前由原告直接转到被告贷款卡上。后被告张B对外欠债较多，且后因涉嫌刑事犯罪被公安机关控制，为免涉案房屋被处置，张A诉至法院，要求确认涉案房屋归张A所有并过户至张A名下。因涉案房屋仍未交付，开发商尚未办理完毕涉案房屋的初始登记，后增加一项诉请“确认原告为涉案房屋的实际买受人”。

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审判法院观点

法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告与被告经协商一致签订房产代持协议，该协议系双方真实意思表示，应属合法有效协议。被告以其名义与第三人开发商签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，定金及首付款均系原告将款项转给被告，由被告以其名义向第三人支付，月供系原告每月将款转至被告还款账户，且原被告双方对借名买房事实均认可，因此，对于原告要求确认其为涉案房屋实际买受人的请求，予以支持。但因涉案房屋尚在建设中，尚未进行初始登记，所以无法确权并过户。

法院判决：原告系涉案房屋的实际买受人。驳回原告其他诉请。

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借名买房法律风险分析

借名买房过程涉及多方主体，不同主体之间会有不同的法律关系，而这些主体之间的关系一旦出现纠纷，都会触动借名房屋的借名人的合法权益（被借名人以下称为“出名人”），风险极大：

1、借名买房事实难确定

借名买房一般发生在亲朋好友之间，借名人与出名人的关系一般较为密切，基于相互信任，较少签署房产代持协议或协议约定不完善亦或是协议未签字等。当出名人不承认存在借名买房关系时，根据“谁主张，谁举证”，借名人需要证明存在借名买房事实的存在。法院会根据购房款的支付、贷款的偿还、房屋的装修及使用（包括出租）情况、物业费的支付、大修基金和契税的交付、购买合同和票据及房产证原件的持有等情况来综合认定，只有借名人提交的证据能够形成完整的证据链条，才能综合认定出借名买房的事实。而在现实生活中，这对缺乏自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保管相应证据，无法完成举证责任，那么要回房屋就异常困难。

比如，在（2019）陕0112民初17157号民事判决书中，西安市未央区人民法院认为：本案中，原告称其与被告之间存在借名买房的事实，然被告对此不予认可。从原告提交的证据可知，原告确就涉案房屋直接支付被告购房款157365元，但无证据证明原告支付该购房款系基于借名买房的事实，且原、被告之间在购买涉案房屋前后近两年存在频繁的资金转账往来，原告亦无证据证明其支付了全部购房款，原告的证据不足以证明其与原告之间存在借名买房的事实，故本院对原告以此主张涉案《认购协议书》的权利义务归属于其的诉讼请求不予支持。

2、借名买房协议存在被认定无效的风险

在司法实践中，在借名买房协议效力认定的问题上，借名购买普通住宅和保障性住宅在协议效力认定上存在较大的差异。

（1）借名购买普通性质住宅。不论借名人是因个人征信问题、因限购政策亦或其他原因而借用他人名字购买普通住宅的，大多数法院认可其效力，借名人为实际房屋所有权人，出名人配合办理房屋过户手续，理由是协议是双方真实意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照协议约定履行，主要依据是《民法典》“总则编”第143条、“物权编”第217条、第220条、第234条及“合同编”509条、577条。也有少数法院不认可双方当事人之间的借名买房协议，认为出名人是房屋的当然所有权人，依据是《民法典》第216条、第217条。

（2）借名购买保障性住房。司法实践中，对于购买此类房屋，争议较大。一些法院认为，该借名协议是以合法形式掩盖非法目的；有的认为损害社会公共利益；有的认为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；有些认为是违反法律、行政法规的强制性规定，进而认定该借名协议无效。比如，在（2021）京民申4116号民事裁定书中，北京市高级人民法院认为：“自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。本案中，靳维钧与李红敏签订的《借名买房协议书》，虽为双方自愿签订，但该协议约定借名购买的房屋系自住型商品房，该协议内容侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，故靳维钧、李红敏之间签订的《借名买房协议书》无效”。

有少数法院认为借名协议有效，因《经济适用住房管理办法》在性质上属于部门规章，借名协议仅违反了部门规章，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此应是有效的。比如：在（2021）宁01民终1215号民事判决书中，银川市中级人民法院认为：“借名买房，是指部分有购房需求的人，因政策限制等原因，没有购房资格，即以其他具备购房资格人的名义购买房屋，购房款由自己支付。案涉房屋属于政府限价房，上诉人不具备购买资格，第三人李淑琴具有购买资格，上诉人借用李淑琴的名义购买涉案房屋，双方形成借名买房关系。上诉人与李淑琴之间的借名买房行为虽然违反了当地政府的自行出台限制交易规定，但不属于违反法律、行政法规强制性规定的行为，故双方之间的合同有效。”

3、借名房屋无法确权的风险

在司法实践中，因借名买房的房屋的所有权的真实权利状态和登记状态不一致，对于借名人是否应被确认为房屋的所有权人，司法实践中有两种观点：

一种是“物权说”，该观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房记所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽然根据相应的商品房买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。

一种是“债权说”，该观点认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

4、因出名人原因导致的风险

（1）借名房屋被出名人擅自处分的风险。根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接将借名房屋处分，若相对人基于对房屋所有权属登记的信任而与出名人进行了交易，支付对价并过户，或出名人在借名房屋上设置了抵押权，或者因出名人的对外债务问题导致借名房屋被其他债权人查封或被查封法院处置的问题，可能会导致借名房屋无法过户至借名人名下，甚至借名房屋永远无法被追回的巨大风险。

比如，（2021）最高法民申311号民事裁定书中，最高人民法院认为：“即便认定东辰公司借张振武之名买房，其亦应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险。二审判决认定在案涉房产发生被执行风险时，东辰公司仅对张振武享有普通债权，并不能直接追及案涉房产主张物上请求权，从而不能排除强制执行，符合物权公示公信原则，亦符合本案实际情况，并无不当。”

（2）借名房屋被认定为出名人夫妻共同财产或出名人遗产的风险。若借名买房的事实发生在出名人婚姻关系存续期间、且出名人配偶不知情或反悔情况下，则存在出名人离婚时被认定为夫妻共同财产进而被分割的风险。另外，若出名人死亡，而出名人的继承人并不知晓借名事实导致借名房屋被作为遗产继承，或即便知晓借名买房事实但因继承人中有未成年子女导致借名房屋无法过户的巨大风险。

5、借名人反悔要求解除借名买房协议、拒不支付月供并返还购房款的风险。

若借名人因楼盘烂尾、房价下跌或其他原因，反悔不愿接收借名购买的房屋，不愿继续向出名人支付月供款，导致出名人不仅购房名额被占用的同时，还要用自有资金替出名人继续偿还银行贷款，否则面临着个人征信受影响、被贷款银行起诉要求一次性清偿全部剩余贷款的巨大风险。

在原告杨文杰与被告郑强英购房合同纠纷（案号为(2020)陕0111民初3033号）中，原告因无购房资格而借用被告名义购买房屋，后以“《借名买房协议》违反了西安的限购政策，无法取得房屋所有权，合同目的不能实现”为由诉至法院，要求解除《借名买房协议》并要求被告返还购房款、月供款及各种税费。后西安市灞桥区人民法院认定“原告虽无购房资格，但其自愿与被告签订《借名买房协议》，双方应按照约定自觉履行各自的义务”，驳回了原告诉请。

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借名买房的法律风险该如何防范

从以上分析可见，借名买房后，风险来自于方方面面，并不能完全杜绝所有风险，因此，建议慎重决定借名买房。若还是决定必须借名买房，就需要从以下方面注意以规避风险：

1、签订完善的借名买房协议或房产代持协议

在借名人与出名人就借名买房事宜协商一致后，要签订书面的借名买房协议，并在协议中就购房款的支付、房贷的偿还、税费的缴纳、房屋的装修与使用、物业费水费电费燃气费的承担、房屋过户的时间、房产证件的保管、房屋被拆迁的处置等进行明确的约定，同时，还应约定出名人不愿返还房屋或房屋因出名人原因被出售、抵押、查封后的违约责任，另外还应约定借名人违约不愿接收房屋的违约责任。

若该借名买房事实发生在出名人婚内，建议出名人配偶共同签署该协议，以避免出名人离婚时借名房屋被认定为夫妻共同财产进而进行分割的法律风险。若出名人还有成年子女的，建议其成年子女也作为协议签署的见证人。

2、购房前要查明房屋性质

因借名购买需要通过摇号才能购买的保障性住房，借名协议很大概率会被认定为无效协议，借名人的权益无法得到保障。因此，此类房屋建议不要通过借名方式购买。但拆迁安置房一般按照经济适用房管理，不涉及保障性住房，风险相对较小。

3、在借名房屋交付后，借名人应实际占有、使用该房屋，并在变更房屋权属条件成就时，尽快办理过户手续。

4、借名人应注意保存购房付款、缴纳各类税费、物业水电费、装修合同等相关证据，同时保管《商品房买卖合同》原件及房产证原件。在出现或可能出现纠纷时，尽快通过法律途径维护自己的合法权益，诉前保全房屋、及早立案等。

来源：段和段西安金牌律师
作者：张钰晨